ข้อข้อบังคับ 7 อย่างของชาวคอนโด
ต่างๆคนอาจจะคิดว่า การอยู่คอนโดนั้นเป็นอิสระ ส่วนตัวดี ห้องใครห้องมัน ปิดทางเข้าออกใส่สลักประตูล็อคกุญแจ รูดผ้าม่านหน้าต่างปิดมิด กันสายตาที่สอดรู้สอดเห็น ที่นี้คุณจักทำอะไรก็ได้ จะหกคะเมนตีลังกาใส่ผ้าหรือว่าถอดผ้า แต่อาจจักมีบางคนไม่รู้เลยว่า ถ้าแม้อยู่บ้านเดี่ยวไม่ก็ทาวน์เฮ้าส์ แล้วค้างค่าน้ำค่าไฟ ก็จักถูกตัดน้ำตัดไฟ หรือโทรศัพท์ก็ได้เช่นกัน แต่ถ้าคุณไปคอนโดมิเนียมอาจจักหนักกว่านี้ คือไม่แค่ถูกตัดน้ำตัดไฟ อาจจะถูกล็อคห้องไม่ให้คุณนั้นเข้าไปใช้ประโยชนอีกด้วย ด้วยกันนี่เป็นเรื่องแน่นอน ที่ทางนิติบุคคลอาคารชุด ได้มีอำนาจตามกฎหมายที่จะทำ กับเป็นพ่างการเริ่มต้นต้นเท่านั้น แล้วถ้าสมมุติถึงที่สุดแล้ว ทางนิติบุคคลอาคารชุดจักเข้ามายึดสินทรัพย์ในห้องชุดไปขายหรือว่ากระทั่งการกำหนดขายห้องชุดห้องใดห้องหนึ่งเพื่อสะสางหนี้ยังอยู่ในเครือข่ายอำนาจทางกฎปฏิบัติที่นิติบุคคลอาคารชุดมีสิทธิทำได้อีกด้วย โอ้โห!ไหงเป็นอย่างงั้นได้
- การเป็นเจ้าของร่วมกัน
- ความรับผิดชอบร่วมกัน
- การสั่งการจัดการ
- อำนาจพร้อมด้วยบทบาทของผู้จัดการนิติบุคคลอาคารชุด
- ระเบียบขั้นพื้นฐานที่คนคอนโดฯ ต้องทำตาม
- อำนาจบัญชาชำระหนี้
- คนสิงสู่คอนโดฯ ใจต้องโตกว่าตึก
ชีวีของคนคอนโด ต้อง โตแล้ว ซึ่งความหมาย ถือเอาว่า ต้องเชี่ยวชาญออกกฎใจของตนเองให้อยู่ในกฎกระบิล เพื่อส่วนรวมเป็นเบื้องต้น ด้วยกันให้ความสมคบคิดกับส่วนรวม เพื่อโน้มน้าวใจชักชวนเกลอร่วมคอนโดฯเดียวกันให้ปฏิบัติเพื่อส่วนกลาง อันหมายถึง การปฏิบัติทำตามข้อกำหนดของอาคารชุดอย่างครบถ้วน
ประโยชน์ที่ได้รับคือ ความผารื่นรมย์ของชาวคอนโด ด้วยกันความเจริญของตัวอาคาร และสิ่งปลูกสร้างต่าง ๆ ภายในโครงการที่เป็นทรัพย์สินส่วนกลางหรือไม่สมบัติร่วมกัน ควรระลึกถึงก่อนกับหลังเข้าไปอยู่คอนโดก็คือ อยู่ตึกคอนโดฯ ใจต้องโตกว่าตึก
บัญญัติ 7 ประการของชาวคอนโด
จุดริเริ่มต้นก็คือ
การที่เข้ามาเป็นเจ้าของร่วมกัน นั่นหมายถึงผู้ทรงไว้อาศัยภายในคอนโด นอกจากเป็นเจ้าของห้องชุดที่ซื้อแล้ว ยังจะเป็นเจ้าของร่วมในธนสารสมบัติส่วนกลางต่าง ๆ อีกด้วย
มาตรา 14 กรรมสิทธิ์ส่วนที่เป็นเจ้าของร่วมกันในทรัพย์ส่วนกลาง ให้เป็นไปตามอัตราส่วนระหว่างราคาของห้องชุดกับค่ารวมของห้องชุดทั้งหมดนั้นในขณะที่ขอจดทะเบียนอาคารชุด
อันดับที่ 2
ความรับผิดชอบ การเป็นเจ้าของมักจะมาควบคู่กับความรับผิดชอบเสมอ ไม่ว่าจะเป็นห้องชุดใช่ไหมการถือสิทธิ์การเป็นเจ้าของ ผู้หญิงของผม หรือไม่ก็ ผู้ชายของฉัน กฎหมายนี้กำหนดให้มีสิทธิ์เป็นเจ้าของร่วมกันในทรัพย์ส่วนกลาง พร้อมด้วยก็กำหนดความรับผิดชอบมาพร้อมกัน
มาตรา 18 เจ้าของร่วมก็ต้องสมรู้ร่วมคิดออกค่าใช้จ่าย ที่เกิดจากการบริการส่วนรวม ด้วยกันที่เกิดจากเครื่องมือเครื่องใช้ที่มีไว้เพื่อผลดีร่วมกันตามส่วนของการใช้ค่าที่มีต่อห้องชุด ทั้งนี้ตามที่กำหนดไว้ในข้อบังคับข้างต้น เจ้าของร่วมก็ต้องร่วมกันออกค่าภาษีอากร ด้วยกันรายจ่ายที่เกิดจากการดูแลกับดำเนินการที่เกี่ยวกับทรัพย์สมบัติส่วนกลางตามอัตราส่วนที่เจ้าของร่วมแต่ละคนได้มีกรรมสิทธิ์ในทรัพย์ส่วนกลางตามมาตรา14
อันดับที่ 3
การบริหารพร้อมด้วยจัดการ ในทางวางตัวนั้นย่อมไม่ได้เรื่อง ถ้าให้ผู้ซื้อห้องชุดต้องมาบริหารจัดการในเรื่องต่างๆ ตามมาตรา 18 เอง ดังนั้นจึงต้องให้นิติบุคคลมาจัดการในเรื่องต่างๆนั้น พร้อมทั้งต้องให้อำนาจตามที่ควรจะเป็น อาทิ
มาตรา 33 นิติบุคคลอาคารชุดที่ได้มีการจดทะเบียนตามมาตรา 31 ให้มีฐานะสิทธิเป็นนิติบุคคล นิติบุคคลอาคารชุดจะมีจุดมุ่งหมายเพื่อจัดการ ด้วยกันดูแลรักษาเงินทองส่วนกลาง พร้อมทั้งให้มีอำนาจกระทำสิ่งใด ๆ เพื่อเป็นคุณค่าตามวัตถุประสงค์ดังกล่าว ทั้งนี้แล้วตามมติของเจ้าของร่วมภายใต้การบังคับแห่งพระราชบัญญัตินี้
อันดับที่ 4
อำนาจและบทบาทหน้าที่ของผู้จัดการนิติบุคคลอาคารชุด นิติบุคคลอาคารชุดจะต้องมีคนบริหารจัดการ เรียกว่า ผู้จัดการ ผู้จัดการคนนี้มีอำนาจมากทีเดียวล่ะ
มาตรา 35 ให้นิติบุคคลอาคารชุด มีผู้บัญชาคนหนึ่ง ซึ่งจะเป็นบุคคลธรรมดา เจ้าของอาคารเหรอนิติบุคคลก็ได้ ในกรณีที่นิติบุคคลเป็นผู้จัดการ ให้นิติบุคคลนั้นแต่งตั้งบุคคลธรรมดาคนหนึ่งเป็นตัวดำเนินการ ผลัดเปลี่ยนนิติบุคคลในฐานะผู้จัดการ
มาตรา 36 ผู้สั่งการมีอำนาจหน้าที่ดังถัดจากนี้
(1) ปฏิบัติการให้เป็นไปตามวัตถุประสงค์ในมาตรา 33 ไม่ใช่หรือ มติของที่ประชุมเจ้าของร่วม หรือไม่ก็คณะกรรมการนั้นตามมาตรา 37 ทั้งนี้ โดยไม่ขัดต่อข้อบังคับ
(2) ในกรณีจำเป็นกับเร่งด่วน ให้ผู้จัดการที่มีอำนาจ เพราะความริเริ่มต้นของตนเองจัดการในกิจการ เพื่อความมั่นคงของตัวอาคาร ดังเช่นวิญญูชนจะพึงรักษาพร้อมทั้งจัดการทรัพย์สินของตนเอง
(3) เป็นผู้แทนของนิติบุคคลอาคารชุด
(4) หน้าที่อื่นตามที่กำหนดในกฎกระทรวง ผู้จัดแจงต้องปฏิบัติกิจการในหน้าที่ด้วยตนเอง เว้นแต่กิจการ ซึ่งตามข้อบังคับหรือไม่ก็มติของที่ประชุมเจ้าของร่วมตามมาตรา 48 (3) กำหนดให้ส่งมอบหมายให้ผู้อื่นทำ แทนได้
อันดับที่ 5
ระเบียบรากฐานที่คนคอนโด ต้องทำตาม รักจักอยู่อาคารชุดก็ต้องเคารพระเบียบกฎเกณฑ์ของอาคารชุด ซึ่งมีผลบังคับใช้ทางกฎหมาย ตั้งแต่ระบุไว้ใน พ.ร.บ. อาคารชุด หรือไม่ก็อยู่ในระเบียบนิติบุคคลอาคารชุด อาทิเช่น
มาตรา 40 ให้เจ้าของร่วมชำระเงินให้แก่นิติบุคคลอาคารชุดเพื่อเคลื่อนกิจการของนิติบุคคลอาคารชุด ดังถัดจากนั้นนี้ (1) เงินค่าใช้จ่ายของนิติบุคคลอาคารชุดที่เจ้าของแต่ละห้องชุดจะต้องสะสางล่วงหน้า (2) เงินทุนครั้งริเริ่มต้นกระทำกิจการอย่างใดอย่างหนึ่งตามข้อบังคับ หรือไม่ก็ตามมติของที่ประชุมใหญ่ (3) เงินอื่นเพื่อปฏิบัติตามมติของที่ประชุมใหญ่ ภายใต้เงื่อนไขซึ่งที่ประชุมใหญ่กำหนด
อันดับที่ 6
อำนาจข่มขู่ชำระหนี้ เพื่อป้องกันและแก้ไขการไม่ให้ความร่วมมือในการออกค่าใช้จ่ายเพื่อดูแลรักษาทรัพย์สินส่วนกลาง ข้อบัญญัติอาคารชุดได้ให้อำนาจนิติบุคคลอาคารชุดไว้แล้ว พร้อมด้วยอย่าลืมว่า ผู้จัดการฯ มักจักเป็นผู้ใช้อำนาจนั้น
มาตรา 41 เพื่ออรรถประโยชน์ในการบังคับชำระหนี้อันเกิดจากค่าใช้จ่ายตามมาตรา 18 ให้นิติบุคคลอาคาร ชุดมีบุริมสิทธิ ดังนี้
(1) บุริมสิทธิเกี่ยวกับค่าใช้จ่ายตามมาตรา 18 วรรคหนึ่ง ให้ถือว่าเป็นบุริมสิทธิในลำดับเดียวกับ บุริมสิทธิตามมาตรา 259 (1) แห่งประมวลกฎหมายแพ่งกับพาณิชย์และมีอยู่เหนือสังหาริมทรัพย์ที่เจ้าของห้องชุดนั้นนำมาไว้ในห้องชุดของตน
(2) บุริมสิทธิเกี่ยวกับค่าใช้จ่ายตามมาตรา 18 วรรคสอง ให้ถือว่าเป็นบุริมสิทธิในลำดับเดียวกับ บุริมสิทธิตามมาตรา 273 (1) แห่งประมวลกฎหมายแพ่งกับพาณิชย์ ด้วยกันมีอยู่เหนือทรัพย์สินส่วนบุคคล ของแต่ละเจ้าของห้องชุด บุริมสิทธิตาม (2) ถ้าผู้จัดการได้ส่งรายการหนี้ต่อเสมียนเจ้าหน้าที่แล้วให้ถือว่าอยู่ในลำดับก่อน จำนอง
แพร่กระจายความให้ชัดเจนก็คือนิติบุคคลอาคารชุดมีกรรมสิทธิ์ในเงินต่าง ๆ ในห้องชุดเหนือกว่าเจ้าของห้องชุดแต่ละห้องด้วยซ้ำ พร้อมทั้งเหนือกว่าเจ้าหนี้ทุกราย อำนาจเช่นนี้แหละ ที่เอื้อให้นิติบุคคลอาคารชุดในทางทำตัวก็คือ ผู้จัดการอาคารชุดเป็นได้ บังคับ เจ้าของอาคารชุด ให้รับผิดชอบภาระหน้าที่ของตนเองได้ ไม่ว่าจักเป็นการจ่ายเงินค่าบำรุงส่วนกลาง การจ่ายค่าน้ำค่าไฟ ค่าโทรศัพท์ด้วยกันอื่น ๆ ทั้งนี้เพราะมีคณะกรรมการควบกำกับการจัดการนิติบุคคลอาคารชุดดูแล เพราะมีการประชุมใหญ่ หรือว่าประชุมเจ้าของร่วมทั้งหมดหนุนหลังในขั้นสุดท้าย กับปางพิจารณาลักษณะการประชุมใหญ่แล้ว ก็เป็นได้สนับสนุนการ บังคับ ต่าง ๆ ได้
อันดับที่ 7
คนคงอยู่คอนโดใจต้องโตกว่าตึก ว่าไปแล้วปัญหาต่าง ๆ ที่เกี่ยวกับการอยู่อาศัยในคอนโดมิเนียมสูงระฟ้า พร้อมกับการแก้ไขปัญหาไม่ใช่อยู่ที่นิติบุคคลอาคารชุด และผู้จัดการอาคารชุดมีอำนาจตามกฎหมายเหรอไม่ แต่อยู่ที่มีศักยภาพทำให้อำนาจนั้นมีผลบังคับหรือไม่ไม่ ใช่ไหมว่าไปแล้วปัญหาอยู่ที่ ผู้คนที่อาศัยในอาคารชุดใหญ่โตโอฬาริกนั้น มีวุฒิภาวะมากพอหรือโตพอแล้วหรือว่ายัง ความผาสุขของชุมชนระฟ้าจักสมบูรณ์สวยงาม เหรอขาดวิ่นเว้าแหว่งก็ขึ้นอยู่กับคนในคอนโด เองว่าจักทำตาม บัญญัติ 7 ประการ นี้หรือไม่ ทั้งนี้มี ใจที่โตพอ รับผิดชอบด้วยกันอาตมทานพอเป็นแกนกลาง
ตามข่าวสารของคอนโด โครงการคอนโดใหม่
ได้ ขอบคุณข้อมูลดีที่เอามาแชร์ จาก : cmc.co.th
ที่มา : propertytothai
ไม่มีความคิดเห็น:
แสดงความคิดเห็น